La rénovation énergétique des immeubles résidentiels est essentielle pour diminuer la consommation d’énergie en France. L’exécution des travaux a donc une influence importante sur les copropriétés. Diverses initiatives ont été prises ces dernières années pour inciter les gestionnaires d’immeubles et les copropriétaires à améliorer l’efficacité énergétique de l’immeuble.
Dans cet article, nous allons étudier la rénovation énergétique des copropriétés en deux grandes parties. Ainsi, dans un premier temps, nous allons voir quels sont les outils spécifiques aux copropriétés pour entreprendre des travaux de rénovation énergétique.
Ensuite, nous aborderons dans un second temps les étapes de réalisation concrète des travaux.
Outils spécifiques dédiés à la rénovation énergétique des copropriétés
DPE ou DTG : faire le point avant la rénovation
Le DPE est exigé pour les copropriétés de moins de 50 logements qui ont un système de chauffage commun. C’est un audit énergétique, plutôt que le DPE, pour celles qui possèdent plus de 50 biens et dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juin 2001. Il s’agit d’une évaluation complète qui couvre l’ensemble de la consommation d’énergie et propose un plan détaillé pour la réduire. Un DPE peut être utilisé dans le cadre d’un audit énergétique plus vaste.
Dans certaines situations spécifiques, le DTG (diagnostic technique global) – un autre examen qui va au-delà du volet énergétique – est requis : lors du passage en copropriété d’un bien dont la construction remonte à plus de 10 ans, ou suite à une procédure d’insalubrité. Ce DTG contient généralement un aspect énergétique (type d’isolation existante, moyens de chauffage collectif…).
La constitution d’un fonds de travaux
Depuis 2015, les copropriétés de plus de 10 lots ont l’obligation de créer un fonds de travaux. Il est alimenté par les copropriétaires, qui doivent chacun verser un montant annuel. Il doit représenter au moins 5 % du budget prévu pour l’année.
Le fonds de travaux n’est nécessaire que pour les copropriétés de plus de 10 lots. Il est également possible de voter à l’unanimité de ne pas le mettre en place dans les petites copropriétés. Lorsque le DTG n’indique aucune construction future sur les dix prochaines années, le fonds n’est pas obligatoire.
Dans les petites copropriétés, si l’unanimité n’est pas obtenue, le fonds travaux n’est pas obligatoirement mis en place. Pour rappel, l’unanimité signifie que tous les votes exprimés (Pour ou contre) sont des votes Pour. En cas d’un seul vote contre, le fonds travaux ne voit pas le jour. Cette législation spécifique aux petites copropriétés a pour conséquence la création de situations d’insalubrité, et peut amener à la présence de marchands de sommeil.
Nous vous recommandons de systématiquement anticiper la constitution d’un fonds travaux. N’hésitez pas à aller convaincre les autres copropriétaires. Car, c’est toujours préférable d’avoir des réserves financières avant d’engager des travaux de rénovation énergétique.
Les frais de chauffage de la copropriété doivent être individualisés
Si une copropriété possède une chaufferie, elle doit installer, si possible, un système qui permet à chaque unité de personnaliser ses dépenses de chauffage. Les résidents ne paient que leur consommation réelle grâce à ce système. Les syndicats avaient jusqu’à 2020 pour se conformer à cette obligation, faute de quoi ils se verraient infliger une amende formelle. Néanmoins, aucun mécanisme de sanction n’a encore été mis en place dans la loi.
L’objectif de cette mesure est de garantir une équité entre tous les résidents au moment de payer les charges de copropriété. Mais aussi de les sensibiliser au gaspillage, car l’individualisation permet de mesurer immédiatement les effets des économies d’énergie. L’installation de l’équipement est de la responsabilité du gestionnaire du bâtiment (qu’il s’agisse d’un simple compteur ou d’une révision importante du système de chauffage). Les bâtiments ne sont pas concernés par cette obligation si leur consommation d’énergie est inférieure à 80 kWh/m2/an. Lorsque l’installation est techniquement irréalisable, une dérogation peut être accordée.
Comment lancer concrètement un projet de rénovation énergétique en copropriété ?
Nous avons vu plus haut plusieurs éléments techniques qui permettent à une copropriété d’avoir un aperçu complet et exhaustif de sa situation énergétique. Maintenant, attardons-nous sur les trois étapes chronologiques pour lancer des travaux de rénovation énergétique en copro.
1) La copropriété doit définir les travaux dont elle a besoin
Il est essentiel de réaliser un audit énergétique, même si ce n’est pas toujours obligatoire. Cette première étape permet d’avoir une idée générale des actions qui seront menées dans la structure. Pour mettre en place un service de défense des locataires expulsés, la majorité des copropriétaires doit être d’accord (vote à la majorité simple). L’audit permet d’identifier les tâches importantes à réaliser. Cela peut nécessiter, par exemple, l’installation d’une isolation thermique par l’extérieur ou le remplacement du système de chauffage.
Pour réaliser le projet dans les meilleures conditions possibles, il est suggéré d’engager un maître d’oeuvre extérieur à la copropriété. Ce professionnel pourra organiser les différentes activités et garder le chantier sous contrôle.
2) La copropriété doit financer les travaux de rénovation énergétique
La copropriété peut financer le projet de rénovation énergétique en utilisant le fonds de travaux, ou demander une contribution des copropriétaires pour le payer. Des aides financières sont également accessibles.
Aides financièes accessibles
Depuis 2021, MaPrimeRenov’Copro accompagne les copropriétés d’au moins 15 ans dans des projets visant à améliorer leur performance énergétique d’au moins 35%. Le financement peut aller jusqu’à 25 % du coût global des travaux, à raison de 3 750 € par logement. Une prime de 500 € par logement est disponible, si le logement quitte le statut de passoire thermique, ou s’il obtient le prestigieux label de Bâtiment Basse Consommation (BBC).
Certains copropriétaires peuvent bénéficier d’une prime de 750 ou 1 500 euros par logement de la part de l’ANAH s’ils ont des ressources modestes. Ce programme peut être ajouté à la prime des certificats d’économie d’énergie (CEE). Ces derniers constituent une incitation financière pour une rénovation globale ou des mesures individuelles « à la carte ».
En revanche, vous devez impérativement appel à un professionnel labellisé RGE pour bénéficier des aides liées à la rénovation énergétique.
3) La copropriété doit voter les travaux
Les décisions sont prises dans une copropriété après avoir été approuvées par la majorité des votants de l’assemblée générale. La majorité absolue (majorité de l’article 25) est requise pour les projets d’économie d’énergie, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents à l’AG. La rénovation énergétique est donc conditionnée à un accord large des copropriétaires.
